Il 24 giugno, il Port Phillip Planning Committee ha pubblicato il suo rapporto di 97 pagine su una domanda per la costruzione di un edificio di 10 piani con 119 appartamenti, negozi al dettaglio tra cui punti vendita di alimenti e bevande, un centro benessere, palestra e una riduzione del parcheggio auto requisiti. . La posizione a 1-7 Waterfront Place, Port Melbourne, ha un'importante facciata su Beach Street.

Il rapporto è una lettura interessante per l'ampiezza delle considerazioni, delle obiezioni, delle risposte del responsabile della pianificazione e della metodologia di conclusione. Permetterò a te, lettore, che probabilmente sei locale di questo sviluppo, di trarre le tue conclusioni riguardo a due questioni che emergono:

• La conclusione del responsabile della pianificazione in merito al parcheggio: e
• Il processo del responsabile della pianificazione per il completamento delle ombre.

Parcheggio

Il rapporto dice:   “ Non si ritiene che lo sviluppo abbia un impatto significativo sulla rete stradale . Lo sviluppo fornirebbe spazi di parcheggio in eccesso rispetto ai requisiti del Piano di Pianificazione. Tuttavia, a causa del modo in cui verrebbe assegnato il parcheggio (nessun parcheggio sarebbe assegnato ai clienti per uso commerciale), è richiesta un'esenzione dal parcheggio per la componente del cliente dei requisiti di parcheggio . L'esenzione dal parcheggio è ben giustificata e non si ritiene che determini indebiti impatti fuori sito. ”2.10, pagina 2

Dopo aver letto questo rapporto, ho visitato Bay St, Port Melbourne. Bay St è uno dei gioielli di Port Melbourne, con un vivace commercio al dettaglio. È molto chiaro che i negozi al dettaglio di Bay St richiedono posti auto per i loro clienti e, a causa della popolarità della strip, a volte può essere difficile trovare un posto dove parcheggiare un'auto.

È difficile conciliare la posizione del consiglio secondo cui le strutture commerciali di Waterfront Place non richiedono un parcheggio aggiuntivo (pagina 49). Il rapporto afferma che i punti vendita serviranno solo gli utenti che " normalmente sono già nell'area , piuttosto che guidare verso il sito ". Questo significa a pochi passi da casa tua? C'è da chiedersi se i futuri inquilini al dettaglio saranno disposti a pagare affitti commerciali significativi in un'area che serve solo la popolazione dell'edificio e i residenti raggiungibili a piedi. Si spera che questo non si traduca in negozi al dettaglio non in affitto che daranno l'atmosfera di una città fantasma a questo nuovo sviluppo.

È inoltre sconcertante che il consiglio comunale sostenga che i permessi di parcheggio per visitatori non saranno richiesti e quindi non saranno disponibili per nessuna delle 119 case (pagina 15 Note sul permesso): "I proprietari e gli occupanti delle nuove case consentite da questo permesso non saranno idoneo per il permesso di parcheggio residente o visitatore del Comune . "

Inoltre, e soprattutto, sembra che lo sviluppatore non sia tenuto a provvedere al parcheggio dei visitatori. Si può solo presumere che il responsabile della pianificazione sia dell'opinione che tutti i residenti avranno una vita sociale molto limitata e che nessun caregiver si occuperà dei loro bisogni.

Buio

Il requisito per questo edificio è che "Lo sviluppo deve ridurre al minimo l'ombra oltre la linea di confine del South Waterfront " (Requisito B8, pagina 75).

La risposta del responsabile della pianificazione al progetto proposto è:

• "Una valutazione dettagliata in termini di ombre invernali è fornita nella sezione 13.4 del Rapporto; in definitiva sono considerate accettabili". (pagina 52)

• In primo luogo, si osserva che il requisito è discrezionale , indicando che lo sviluppo dovrebbe ridurre al minimo l'oscuramento. In secondo luogo, se le ombre sono "minimizzate" è in definitiva una questione di giudizio. È chiaro, sulla base dei controlli di pianificazione, che per il Sito è stato contemplato uno sviluppo di 10 piani che fornisce alloggi a densità medio-alta, è in questo contesto che dovrebbe essere considerato il termine "minimizzato". (B8, pagine 70-71)

• Inoltre, si deve riconoscere che un certo livello di ombra è inevitabile in qualsiasi sviluppo , in particolare uno che è alto 10 piani (B8, pagine 70-71).

Per questo osservatore, il ragionamento offerto dal responsabile della pianificazione (in grassetto) non contribuisce alla veridicità della conclusione raggiunta dal responsabile della pianificazione.

Come è comune nelle applicazioni di pianificazione, spesso le osservazioni più sensate provengono dal pubblico in generale. Un astuto obiettore ha risposto: “... Ha ribadito le preoccupazioni relative alle ombre invernali. Inoltre, le piste ciclabili e pedonali lungo Waterfront Place sono prevalentemente in ombra tra le 9:00 e le 15:00 del solstizio di giugno, il che non è coerente con i requisiti DDO. … "(Avviso pubblico/Obiezioni, pagina 52)

Quindi cosa ha raccomandato l'ufficiale di pianificazione?

Raccomandazione dell'ufficiale di pianificazione
RACCOMANDAZIONE PARTE A, pagina 3

"3.2 Che l'Autorità preposta, resa pubblica la richiesta e ricevute e prese atto delle eccezioni, emetta Avviso di Decisione per il Conferimento dell'Autorizzazione".

"3.3 Che venga emesso un avviso di decisione di concessione di autorizzazione per l'uso e lo sviluppo del terreno, per eseguire lavori e costruire un edificio a uso misto di 10 piani su due livelli interrati, su un podio condiviso e disposizione di due torri, composto da alloggi, vendita al dettaglio (negozio, punti vendita di cibo e bevande, centro benessere), una struttura ricreativa riservata (palestra) e una riduzione dei requisiti per il parcheggio delle auto a 1 e 7 Waterfront Place, Port Melbourne. "

La raccomandazione lascia grattarsi la testa, chiedendosi se il buon senso abbia abbandonato gli edifici del municipio. Ho parcheggiato la mia auto fuori dal futuro sito 1-7 Waterfront Place e mi sono goduto il sole un'ultima volta, prima che il parcheggio non fosse più disponibile e il sole fosse bloccato da un altro grande sviluppo che fiancheggia i principali immobili da Melbourne.

Nota : i riferimenti alle pagine citano i numeri di pagina PDF, non i numeri di pagina visualizzati in basso a destra nel documento.

Nota dell'autore: le risposte del responsabile della pianificazione citate e citate sopra sono solo un sottoinsieme delle sue considerazioni dettagliate nel rapporto di 97 pagine.