24 जून को, पोर्ट फिलिप प्लानिंग कमेटी ने 119 अपार्टमेंट के साथ 10 मंजिला इमारत के निर्माण के लिए एक आवेदन पर अपनी 97-पृष्ठ की रिपोर्ट जारी की, खाद्य और पेय आउटलेट सहित खुदरा स्टोर, एक वेलनेस सेंटर, जिम और कार पार्किंग में कमी आवश्यकताएं। . 1-7 वाटरफ़्रंट प्लेस, पोर्ट मेलबर्न के स्थान पर एक प्रमुख बीच स्ट्रीट फ्रंटेज है।

विचारों, आपत्तियों और योजना अधिकारी की प्रतिक्रियाओं और निष्कर्ष पद्धति की चौड़ाई के कारण रिपोर्ट एक दिलचस्प पढ़ा गया है। मैं आपको, पाठक, जो शायद इस विकास के लिए स्थानीय हैं, दो मुद्दों के बारे में अपने निष्कर्ष निकालने देंगे जो बाहर खड़े हैं:

• पार्किंग के संबंध में योजना अधिकारी का निष्कर्ष: तथा
• योजना अधिकारी छाया के संबंध में पूरा करने की प्रक्रिया।

पार्किंग

रिपोर्ट कहती है:   " विकास को सड़क नेटवर्क पर महत्वपूर्ण प्रभाव नहीं माना जाता है । विकास योजना योजना आवश्यकताओं से अधिक पार्किंग स्थान प्रदान करेगा। हालांकि, जिस तरह से पार्किंग आवंटित की जाएगी (व्यावसायिक उपयोग वाले ग्राहकों को कोई पार्किंग आवंटित नहीं की जाएगी), पार्किंग आवश्यकताओं के ग्राहक घटक के लिए पार्किंग छूट का अनुरोध किया जाता है । पार्किंग छूट उचित रूप से उचित है और इसे अनुचित ऑफ-साइट प्रभावों का परिणाम नहीं माना जाता है। ”२.१०, पृष्ठ २

इस रिपोर्ट को पढ़ने के बाद, मैंने बे सेंट, पोर्ट मेलबर्न का दौरा किया। बे सेंट पोर्ट मेलबर्न के गहनों में से एक है, जहां खुदरा बिक्री होती है। यह बहुत स्पष्ट है कि बे सेंट पर खुदरा स्टोरों को अपने ग्राहकों के लिए पार्किंग स्थलों की आवश्यकता होती है और पट्टी की लोकप्रियता के कारण कभी-कभी कार पार्क करने के लिए जगह ढूंढना मुश्किल हो सकता है।

परिषद की स्थिति को समेटना मुश्किल है कि वाटरफ़्रंट प्लेस में वाणिज्यिक सुविधाओं के लिए अतिरिक्त कार पार्किंग की आवश्यकता नहीं है (पृष्ठ 49)। रिपोर्ट में कहा गया है कि खुदरा आउटलेट केवल उन उपयोगकर्ताओं की सेवा करेंगे जो " साइट पर जाने के बजाय सामान्य रूप से पहले से ही क्षेत्र में हैं ।" क्या इसका मतलब आपके घर से पैदल दूरी है? किसी को आश्चर्य होना चाहिए कि क्या भविष्य के खुदरा किरायेदार उस क्षेत्र में महत्वपूर्ण वाणिज्यिक किराए का भुगतान करने को तैयार होंगे जो केवल इमारत की आबादी और पैदल दूरी के भीतर निवासियों की सेवा करता है। उम्मीद है कि इसका परिणाम गैर-किराए के खुदरा स्टोरों में नहीं होगा जो इस नए विकास के लिए एक भूत शहर का अनुभव करेंगे।

यह भी हैरान करने वाला है कि नगर परिषद का दावा है कि आगंतुक पार्किंग परमिट की आवश्यकता नहीं होगी और इसलिए 119 घरों में से किसी के लिए उपलब्ध नहीं होगा (पृष्ठ 15 परमिट नोट): " इस परमिट द्वारा अनुमत नए घरों के मालिक और रहने वाले नहीं होंगे परिषद निवासी या आगंतुक पार्किंग परमिट के लिए पात्र ।"

इसके अलावा, और इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि ऐसा प्रतीत होता है कि डेवलपर को आगंतुक पार्किंग प्रदान करने की आवश्यकता नहीं है। कोई केवल यह मान सकता है कि योजना अधिकारी की राय है कि सभी निवासियों का सामाजिक जीवन बहुत सीमित होगा और कोई भी देखभाल करने वाला उनकी जरूरतों को पूरा नहीं करेगा।

अंधेरा

इस इमारत के लिए आवश्यकता यह है कि " विकास को दक्षिण वाटरफ्रंट कर्ब लाइन से परे छायांकन को कम करना चाहिए " (आवश्यकता बी 8, पृष्ठ 75)।

प्रस्तावित डिजाइन के लिए योजना अधिकारी की प्रतिक्रिया है:

• "सर्दियों की छाया के संदर्भ में एक विस्तृत मूल्यांकन रिपोर्ट की धारा 13.4 में प्रदान किया गया है, अंततः उन्हें स्वीकार्य माना जाता है।" (पेज 52)

• सबसे पहले, यह ध्यान दिया जाता है कि आवश्यकता विवेकाधीन है , यह दर्शाता है कि विकास को ओवरशैडिंग को कम करना चाहिए। दूसरा, क्या छाया 'न्यूनतम' हैं, अंततः निर्णय का विषय है। नियोजन नियंत्रणों के आधार पर यह स्पष्ट है कि साइट के लिए मध्यम से उच्च घनत्व वाले आवास प्रदान करने वाले 10-मंजिला विकास पर विचार किया गया है, यह इस संदर्भ में है कि 'न्यूनतम' शब्द पर विचार किया जाना चाहिए। (बी८, पृष्ठ ७०-७१)

• इसके अलावा, यह माना जाना चाहिए कि किसी भी विकास में कुछ स्तर की छायांकन अपरिहार्य है , विशेष रूप से एक जो 10 कहानियां ऊंची है (बी 8, पृष्ठ 70-71)।

इस पर्यवेक्षक के लिए, योजना अधिकारी द्वारा दिए गए तर्क (बोल्ड में) योजना अधिकारी द्वारा प्राप्त निष्कर्ष की सत्यता में योगदान नहीं करते हैं।

जैसा कि अनुप्रयोगों की योजना बनाने में आम है, अक्सर सबसे समझदार अवलोकन आम जनता से आते हैं। एक चतुर आपत्तिकर्ता ने जवाब दिया: "... उन्होंने शीतकालीन छाया से संबंधित चिंताओं को दोहराया। इसके अलावा, वाटरफ्रंट प्लेस के साथ बाइक और पैदल मार्ग मुख्य रूप से जून संक्रांति पर सुबह 9 बजे से दोपहर 3 बजे के बीच छाया में होते हैं, यह डीडीओ आवश्यकताओं के अनुरूप नहीं है। … "(सार्वजनिक सूचना / आपत्तियां, पृष्ठ ५२)

तो योजना अधिकारी ने क्या सिफारिश की?

योजना अधिकारी की सिफारिश
अनुशंसा भाग ए, पृष्ठ ३

"३.२ कि जिम्मेदार प्राधिकारी, अनुरोध को सार्वजनिक करने और प्राप्त होने और आपत्तियों को नोट करने के बाद, परमिट देने के निर्णय की सूचना जारी करता है"।

"३.३ कि भूमि के उपयोग और विकास के लिए एक परमिट अनुदान निर्णय नोटिस जारी किया जाए , जिसमें दो बेसमेंट स्तरों पर एक साझा मंच और दो टावरों की व्यवस्था पर दो बेसमेंट स्तरों पर १०-मंजिला मिश्रित उपयोग की इमारत का निर्माण किया जाए, जिसमें शामिल हैं हाउसिंग, रिटेल (स्टोर, फूड एंड बेवरेज आउटलेट्स, वेलनेस सेंटर), एक प्रतिबंधित मनोरंजन सुविधा (जिम), और 1 और 7 वाटरफ्रंट प्लेस, पोर्ट मेलबर्न में कार पार्किंग आवश्यकताओं में कमी।"

सिफारिश ने अपना सिर खुजलाया, यह सोचकर कि क्या सामान्य ज्ञान ने सिटी हॉल की इमारतों को छोड़ दिया है। मैंने अपनी कार भविष्य की 1-7 वाटरफ़्रंट प्लेस साइट के बाहर पार्क की और पिछली बार धूप का आनंद लिया, इससे पहले कि पार्किंग अब उपलब्ध नहीं थी और सूरज एक और बड़े विकास से अवरुद्ध हो गया था, जो मेलबर्न से प्रमुख अचल संपत्ति है।

नोट : पृष्ठ संदर्भ पीडीएफ पृष्ठ संख्या का हवाला देते हैं, न कि पृष्ठ संख्या जो दस्तावेज़ के नीचे दाईं ओर प्रदर्शित होती हैं।

लेखक का नोट: योजना अधिकारी की प्रतिक्रियाएँ ऊपर उद्धृत और संदर्भित हैं, जो 97-पृष्ठ की रिपोर्ट में विस्तृत उनके विचारों का एक सबसेट हैं।