El 24 de junio, el Comité de Planificación de Port Phillip publicó su informe de 97 páginas sobre una solicitud para la construcción de un edificio de 10 pisos con 119 apartamentos, tiendas minoristas que incluyen locales de comida y bebida, un centro de bienestar, gimnasio y una reducción en los requisitos de estacionamiento de automóviles. . La ubicación en 1-7 Waterfront Place, Port Melbourne, tiene un importante frente a Beach Street.

El informe es una lectura interesante por la amplitud de consideraciones, objeciones y las respuestas y la metodología de conclusión del Oficial de Planificación. Dejaré que usted, el lector, que probablemente sea local en este desarrollo, saque sus propias conclusiones con respecto a dos asuntos que se destacan:

• La conclusión del Oficial de Planificación con respecto al estacionamiento: y
• El proceso del Oficial de Planificación para la conclusión con respecto a las sombras.

Estacionamiento

El informe dice:   “ No se considera que el desarrollo tenga un impacto significativo en la red de carreteras . El desarrollo proporcionaría espacios de estacionamiento en exceso de los requisitos del Plan de Planificación. Sin embargo, debido a la forma en que se asignaría el estacionamiento (no se asignaría estacionamiento a los clientes de los usos comerciales), se solicita una exención de estacionamiento para el componente del cliente de los requisitos de estacionamiento . La exención de estacionamiento está bien justificada y no se considera que resulte en impactos indebidos fuera del sitio. ”2.10, página 2

Después de leer este informe, visité Bay St, Port Melbourne. Bay St es una de las joyas de Port Melbourne, con un bullicioso comercio minorista. Está muy claro que las tiendas minoristas en Bay St requieren lugares de estacionamiento para sus clientes y, debido a la popularidad de la franja, a veces puede ser difícil encontrar un lugar para estacionar un automóvil.

Es difícil conciliar la posición del consejo de que las instalaciones comerciales en Waterfront Place no requieren estacionamiento adicional para automóviles (página 49). El informe afirma que los puntos de venta minoristas solo darán servicio a los usuarios que " normalmente ya están en el área , en lugar de conducir hasta el Sitio ". ¿Significa esto una distancia a pie de su casa? Uno debe preguntarse si los futuros inquilinos minoristas estarán dispuestos a pagar rentas comerciales significativas en un área que solo atiende a la población del edificio y a los residentes a poca distancia. Con suerte, esto no dará como resultado tiendas minoristas no alquiladas que traerán una sensación de ciudad fantasma a este nuevo desarrollo.

También es desconcertante que el ayuntamiento afirme que no se requerirán permisos de estacionamiento para visitantes y, por lo tanto, no estarán disponibles para ninguna de las 119 viviendas (página 15 Notas del permiso): " Los propietarios y ocupantes de las nuevas viviendas permitidas por este permiso no serán elegible para permisos de estacionamiento para residentes o visitantes del Concejo ".

Además, y lo que es más importante, parece que el desarrollador no está obligado a prever estacionamiento para visitantes. Uno solo puede asumir que el Oficial de Planificación es de la opinión de que todos los residentes tendrán una vida social muy limitada y ningún cuidador atenderá sus necesidades.

Oscuridad

El requisito para este edificio es que "El desarrollo debe minimizar el ensombrecimiento más allá de la línea de acera sur de Waterfront " (Requisito B8, página 75).

La respuesta del Oficial de Planificación al diseño propuesto es:

• "En la sección 13.4 del Informe se proporciona una evaluación detallada en términos de sombras invernales; en última instancia, se consideran aceptables". (página 52)

• En primer lugar, se observa que el requisito es discrecional , indicando que el desarrollo debe minimizar el ensombrecimiento. En segundo lugar, si las sombras se 'minimizan' es, en última instancia, una cuestión de juicio. Está claro, con base en los controles de planificación, que se ha contemplado para el Sitio un desarrollo de 10 pisos que entregue viviendas de densidad media a alta, es dentro de este contexto que se debe considerar el término 'minimizado'. (B8, página 70-71)

• Además, hay que reconocer que algún nivel de sombras es inevitable en cualquier desarrollo , particularmente uno de los 10 pisos de altura (B8, página 70-71).

Para este observador, el razonamiento ofrecido por el Oficial de Planificación (en negrita) no contribuye a la veracidad de la conclusión alcanzada por el Oficial de Planificación.

Como es habitual en las aplicaciones de planificación, a menudo las observaciones más sensatas provienen del público en general. Un objetor astuto respondió: “... Reiteró las preocupaciones relacionadas con las sombras invernales. Además, los senderos para bicicletas y peatones a lo largo de Waterfront Place están predominantemente en la sombra entre las 9 am y las 3 pm en el solsticio de junio, esto no es consistente con los requisitos de la DDO. … "(Notificación pública / Objeciones, página 52)

Entonces, ¿qué recomendó el oficial de planificación?

Recomendación del oficial de planificación
RECOMENDACIÓN PARTE A, página 3

"3.2 Que la Autoridad Responsable, habiendo hecho publicitar la solicitud y habiendo recibido y tomado nota de las objeciones, emita un Aviso de Decisión para Otorgar un Permiso".

"3.3 Que se expida un Aviso de Decisión de Concesión de Permiso para el uso y desarrollo del terreno, para realizar obras y construir un edificio de uso mixto de 10 pisos en dos niveles de sótano, en un podio compartido y disposición de dos torres, compuesto por viviendas , comercio minorista (tienda, locales de comida y bebida, centro de bienestar), una instalación de recreación restringida (gimnasio) y una reducción en los requisitos de estacionamiento de automóviles en 1 & 7 Waterfront Place, Port Melbourne ".

La recomendación deja a uno rascándose la cabeza, preguntándose si el sentido común ha abandonado los edificios del ayuntamiento. Aparqué mi coche fuera del futuro emplazamiento de 1-7 Waterfront Place y disfruté por última vez de la luz del sol, antes de que el aparcamiento dejara de estar disponible y el sol quedara bloqueado por otro desarrollo de gran tamaño que recubre las principales propiedades inmobiliarias de Melbourne.

Nota : Las referencias de página citan números de página PDF, no números de página que se muestran en la parte inferior derecha del documento.

Nota del autor: Las respuestas del Oficial de Planificación citadas y mencionadas anteriormente son solo un subconjunto de sus consideraciones detalladas en el informe de 97 páginas.