Il 24 giugno, il comitato di pianificazione di Port Phillip ha pubblicato il rapporto di 97 pagine relativo a una domanda per la costruzione di un edificio di 10 piani con 119 appartamenti, negozi al dettaglio tra cui locali di cibo e bevande, un centro benessere, una palestra e una riduzione dei requisiti di parcheggio . La posizione a 1-7 Waterfront Place, Port Melbourne, ha una significativa facciata su Beach Street.

Il rapporto costituisce una lettura interessante per l'ampiezza delle considerazioni, delle obiezioni e delle risposte del responsabile della pianificazione e della metodologia di conclusione. Lascio a te, lettore - che è probabilmente locale a questo sviluppo - di trarre le tue conclusioni su due questioni che emergono:

• Conclusione del responsabile della pianificazione in merito al parcheggio: e
• Il processo del responsabile della pianificazione per la conclusione rispetto alle ombre.

Parcheggio

Il rapporto afferma:   “ Si ritiene che lo sviluppo non comporti un impatto significativo sulla rete stradale . Lo sviluppo fornirebbe spazi di parcheggio in eccesso rispetto ai requisiti del Piano Regolatore. Tuttavia, a causa del modo in cui verrebbe assegnato il parcheggio (nessun parcheggio assegnato ai clienti degli usi commerciali), viene richiesta una deroga al parcheggio per la componente del cliente dei requisiti di parcheggio . L'esenzione dal parcheggio è ben giustificata e non si ritiene possa comportare indebiti impatti fuori sede. ” 2.10, pagina 2

Dopo aver letto questo rapporto, ho visitato Bay St, Port Melbourne. Bay St è uno dei gioielli di Port Melbourne, con un vivace commercio al dettaglio. È molto chiaro che i negozi al dettaglio di Bay St richiedono posti auto per i loro clienti e, a causa della popolarità della striscia, a volte può essere difficile trovare un parcheggio per auto.

È difficile conciliare la posizione del consiglio secondo cui le strutture commerciali a Waterfront Place non richiedono un parcheggio aggiuntivo (pagina 49). Il rapporto afferma che i punti vendita serviranno solo gli utenti che "di solito si trovano già nell'area, piuttosto che guidare verso il sito ". Questo significa a pochi passi da casa loro? C'è da chiedersi se i futuri inquilini al dettaglio saranno disposti a pagare affitti commerciali significativi in un'area che serve solo la popolazione nell'edificio e i residenti raggiungibili a piedi. Si spera che ciò non si traduca in negozi al dettaglio non affittati che conferiranno un'atmosfera da città fantasma a questo nuovo sviluppo.

È anche sconcertante che il comune affermi che non sarà richiesto alcun permesso di parcheggio per visitatori e quindi non sarà disponibile per nessuna delle 119 abitazioni (pagina 15 Note sul permesso): " I proprietari e gli occupanti delle nuove abitazioni consentite da questo permesso non saranno idoneo per i permessi di parcheggio residenti o visitatori del Consiglio ".

Inoltre, e soprattutto, sembra che il promotore non sia tenuto a prevedere il parcheggio per i visitatori. Si può solo presumere che il responsabile della pianificazione sia dell'opinione che tutti i residenti avranno una vita sociale molto limitata e nessun accompagnatore si occuperà dei loro bisogni.

ombre

Il requisito per questo edificio è che " Lo sviluppo dovrebbe ridurre al minimo l'ombreggiamento oltre la linea di confine meridionale di Waterfront. " (Requisito B8 pagina 75).

La risposta del responsabile della pianificazione al progetto proposto è:

• "Una valutazione dettagliata in termini di ombre invernali è stata fornita nella sezione 13.4 del Rapporto; in definitiva, sono considerate accettabili". (pagina 52)

• In primo luogo, si osserva che il requisito è discrezionale , affermando che lo sviluppo dovrebbe ridurre al minimo l'oscuramento. In secondo luogo, se le ombre siano "minimizzate" è in definitiva una questione di giudizio. È chiaro, in base ai controlli di pianificazione, che per il Sito è stato contemplato uno sviluppo di 10 piani che offre alloggi a densità medio-alta, è in questo contesto che deve essere considerato il termine "minimizzato". (B8, pagine 70-71)

• Inoltre, si deve riconoscere che un certo livello di ombra è inevitabile da qualsiasi sviluppo , in particolare uno di 10 piani in altezza (B8, pagine 70-71)

Per questo osservatore, il ragionamento offerto dal Responsabile della pianificazione (in grassetto) non contribuisce alla veridicità della conclusione raggiunta dal Responsabile della pianificazione.

Come è consuetudine con le applicazioni di pianificazione, spesso le osservazioni più sensate provengono dal pubblico in generale. Un astuto obiettore ha risposto: “...Preoccupazioni reiterate relative alle ombre invernali. Inoltre, le piste ciclabili e pedonali lungo Waterfront Place sono prevalentemente in ombra tra le 9:00 e le 15:00 del solstizio di giugno, il che non è coerente con i requisiti della DDO. …" (Comunicazione pubblica/obiezioni, pagina 52)

Quindi cosa ha raccomandato il responsabile della pianificazione?

Raccomandazione del responsabile della pianificazione
RACCOMANDAZIONE PARTE A, pagina 3

"3.2 Che l'Autorità preposta, avendo provveduto alla pubblicità dell'istanza e avendo ricevuto e preso atto delle eccezioni, emetta Avviso di Decisione per il Conferimento dell'Autorizzazione."

"3.3 Che sia emesso un avviso di decisione per la concessione di un permesso per l'uso e lo sviluppo del terreno, per eseguire lavori e costruire un edificio ad uso misto di 10 piani su due livelli interrati, in un podio condiviso e due torri, comprendente abitazioni , vendita al dettaglio (negozi, locali di cibo e bevande, centro benessere), una struttura ricreativa limitata (palestra) e una riduzione dei requisiti per il parcheggio auto al 1 e 7 Waterfront Place, Port Melbourne."

La raccomandazione lascia a bocca aperta, chiedendosi se il buon senso abbia lasciato gli edifici comunali. Ho parcheggiato la mia auto fuori dal futuro sito di 1-7 Waterfront Place e mi sono crogiolato un'ultima volta alla luce del sole, prima che il parcheggio diventasse indisponibile e il sole venisse bloccato dall'ennesimo sviluppo di grandi dimensioni che fiancheggiava la principale proprietà immobiliare di Melbourne.

Nota : i riferimenti alle pagine citano i numeri di pagina PDF, non i numeri di pagina visualizzati in basso a destra nel documento.

Nota dell'autore: le risposte del responsabile della pianificazione citate e citate sopra sono solo un sottoinsieme delle loro considerazioni dettagliate nel rapporto di 97 pagine.